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 Le fasi dell\'acquisto:il compromesso

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- Le fasi dell'acquisto: la proposta d'acquisto
> Le fasi dell'acquisto:il compromesso
- Le fasi dell'acquisto:il rogito
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- Le imposte sull'acquisto della casa
- Le Aste immobiliari




Il compromesso
(o promessa di vendita o contratto preliminare di compravendita) è un contratto con effetti obbligatori che ha come oggetto la sottoscrizione del futuro rogito che rispetto al primo si qualifica come definitivo.
Il compromesso assolve alla funzione di impegnare le parti per un evento che non sia immediatamente realizzabile, si tratta quindi di un documento di carattere privato nel quale vengono individuati tutti gli elementi che faranno parte del contratto finale di compravendita, il così detto rogito.

Il compromesso è, inoltre, differente dalle trattative, dalla minuta o dalle lettere d'intenti proprio perché costituisce un vero e proprio contratto.

Il compromesso può essere redatto su carta semplice anche se è preferibile la carta bollata al fine di poterlo registrare con maggiore facilità.
La registrazione del compromesso è facoltativa ed è a discrezione delle parti; deve essere necessariamente fatta qualora una della parti intenda recedere dal contratto e l'altra ne voglia pretendere l'esecuzione forzata. (esecuzione in forma specifica)


Con il compromesso l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite.

Alla stipula del compromesso potrà essere versata dall'acquirente una somma di denaro a titolo di acconto sull'importo pattuito che, in caso di mancata transazione, verrà restituita dal venditore.

Questa somma di denaro può essere versata anche a titolo di caparra confirmatoria, in questo caso, se l'acquirente non adempie al contratto, il venditore potrà recedere dal contratto stesso trattenendo la somma versata dall'acquirente; se, invece, il venditore è inadempiente l'acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra versata.
Può crearsi il caso, inoltre, che la parte danneggiata possa richiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno.

Oltre che a titolo di caparra confirmatoria il versamento di denaro può essere fatto a titolo di caparra penitenziale:in questo caso le parti, in accordo tra loro, lo devono esplicitamente dichiarare al momento del suo versamento.
In caso di caparra penitenziale la parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto.

Elementi del compromesso sono:
- dati anagrafici dei contraenti
- il prezzo dell'immobile e le relative modalità di pagamento;
- la fissazione della data della stipulazione dell'atto pubblico di compravendita (rogito) e il nominativo del notaio incaricato a redigerlo oppure le sue modalità di scelta (per convenzione è l'acquirente a scegliere il notaio);
- la dichiarazione dell'assenza di ipoteche e/o altri vincoli;
- la descrizione dell'immobile con i dati catastali e sue pertinenze;
- l'indicazione dell'importo versato a titolo di acconto e/o caparra confirmatoria e/o caparra penitenziale;
- la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi;
- la dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condonati (condono edilizio);

L'acquirente deve inoltre assicurarsi che gli venga consegnata la seguente documentazione:
- atto di proprietà;
- scheda identificativa catastale;
- regolamento di condominio e tabella millesimale;
- eventuale contratto di locazione;
- eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile;

A titolo previdenziale è possibile inserire sul contratto una formula più ampia attraverso la quale si prevede la possibilità dell'acquisto anche da parte di persona da nominare: in questo modo, nel caso dovessero insorgere problematiche di salute o altro da parte dell'acquirente, sarà possibile concludere il contratto senza che il venditore possa frapporre ostacoli.

Nel caso in cui, successivamente alla sottoscrizione del compromesso, il venditore e l' acquirente non intendano stipulare il contratto definitivo possono manifestarsi reciprocamente la loro intenzione di sciogliere il contratto attraverso un atto scritto nel quale rinunciano a future contestazioni, questo è il caso in cui si ha il cosiddetto scioglimento per mutuo consenso.

 

 

 

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