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Case tra privati su casa2home
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- Le fasi dell'acquisto: la proposta d'acquisto- Le fasi dell'acquisto:il compromesso
> Le fasi dell'acquisto:il rogito
- I costi notarili
- Le imposte sull'acquisto della casa
- Le Aste immobiliari
Il rogito è l'atto di vendita definitivo, a pena di nullità deve essere redatto per iscritto ed in forma pubblica davanti ad un notaio presenti venditore e compratore.
Quest'atto sancisce il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra pattuita.
Il rogito viene generalmente preparato da un notaio scelto e pagato dall'acquirente, è comunque possibile stipularlo senza l'ausilio del notaio che si limiterà ad autenticare le firme apposte sul contratto stesso.
Al momento della stipula del rogito il venditore è tenuto a presentare la seguente documentazione relativa all'immobile:
- Titolo di proprietà e/o di provenienza
- Liceità urbanistica
- Concessione in sanatoria (se ricorre il caso)
- Certificato di abitabilità o agibilità
- Visure catastali
- Aspetti tecnico-amministrativi
- Regolamento di condominio e tabella millesimale
- Eventuale contratto di locazione
- Eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile
Nel rogito vengono, quindi, ripetuti gli accordi presi con il compromesso ma possono essere inserite eventuali aggiunte resesi necessarie nel frattempo.
Il notaio è responsabile dell'atto che compie per questo è tenuto ogni volta ad effettuare le verifiche del caso che si sostanziano in:
- verifica presso i registri immobiliari della la storia ventennale (necessaria per verificare la presenza di usucapione) della proprietà al fine di accertarsi che il bene possa essere venduto libero da pesi o da vincoli;
- verifica presso il catasto che il bene sia registrato regolarmente negli atti catastali;
- verifica dell'esistenza di precedenti debiti (per esempio mutui) che risultino pagati e che quindi siano state cancellate le relative ipoteche (in questo caso dovranno essere affrontate ulteriori spese ed effettuati ulteriori controlli);
Anche se il notaio di norma effettua tutti i controlli sopra elencati è bene che anche l'acquirente li realizzi incaricando un tecnico o personalmente recandosi presso la Conservatoria dei registri immobiliari provvisto dei dati anagrafici del venditore.
Se questi controlli sono stati effettuati al tempo del compromesso è bene che vengano ripetuti nell'imminenza della stipulazione del rogito (preferibilmente il giorno prima o anche lo stesso giorno in base al momento in cui l'atto verrà stipulato)
Il rogito contiene l'identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire.
I contraenti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente e identificano con i dati catastali l'immobile oggetto della compravendita.
Fino al momento della stipula dell'atto davanti al notaio la proprietà ed i rischi ad essa connessi sono a carico del venditore.
Le parti contraenti firmano l'atto in presenza del notaio, l'acquirente salda il venditore e questo consegna le chiavi dell'immobile all'acquirente.
Dopo la firma dell'atto da parte del notaio con l'apposizione del proprio sigillo l'atto è valido.
A questo punto la proprietà e i relativi rischi e costi vengono trasferiti alla parte acquirente.
Il notaio riscuoterà le imposte di trasferimento, iscriverà l'atto nei pubblici registri immobiliari, preparerà la denuncia di cessione del fabbricato alla Pubblica sicurezza e rilascerà alla parti una copia dell'atto.
Entro 48 ore dalla stipula del rogito il venditore deve comunicare alla Questura il trasferimento dell'immobile, la sua esatta ubicazione e le generalità dell'acquirente.
Nei comuni privi di Questura la denuncia deve essere fatta al comando dei Vigili Urbani.
L'acquirente deve provvedere alle volture dei contratti di luce, gas e telefono e alla variazioni anagrafiche relative all'indirizzo, all'eventuale residenza, alla tassa comunale di smaltimento rifiuti e dell'ICI, e dovrà comunicare all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento.
Dopo circa due, tre mesi dal rogito si potrà ritirare, presso il notaio, la copia autentica dell'atto di compravendita.
